пятница, 25 марта 2011 г.

Инвестирование в недвижимость.

 Исторически сложилось так, что финансирование недвижимости в бывшем СССР в наибольшей мере основывалось на помощи государства. До и после войны политика государства заключалась в основном в индустриализации. Появлялись предприятия-гиганты, вокруг которых росли города. Население перемещалось из деревень в города. Эта тенденция привела к искусственному росту численности городского населения и стала причиной дефицита жилья. В то же время значительная часть объектов жилой и нежилой недвижимости выбывала по ветхости и износу в связи с ненадлежащим содержанием и эксплуатацией. Ориентация на крупное промышленное производство и оборону выразилась в финансировании строительства жилой недвижимости и общественных зданий по остаточному принципу и способствовала, в частности, появлению и расширению ведомственного жилья. Подходы государства к решению жилищной проблемы постепенно менялись. В течение 70-80-х гг. реализации инвестиционной политики мешали трудности технологического и ресурсного характера. После девятой пятилетки (с наибольшими объемами капитальных вложений) было принято решение перейти на ресурсосберегающие технологии и новый качественный уровень производства при сокращении государственных инвестиций. Эта задача оказалась невыполненной, а урезание капиталовложений привело к росту незавершенного строительства («незавершенки»). Дальнейший процесс децентрализации инвестиционной политики, либерализация и рост цен на энергоносители повлияли на формирование цен в строительстве. Это обострило проблемы участников инвестиционного процесса, а именно:
покупательная способность граждан снизилась, у строительных организаций появились трудности с выплатой налогов, погашением в срок кредитов по высоким процентным ставкам;
банки жилищно-строительного направления и другие кредитные организации изменили приоритеты в сторону краткосрочного кредитования, снизились поступления налогов и других обязательных платежей в бюджет государства, возникли проблемы с распределением собранных средств между бюджетами разного уровня.В этой ситуации серьезной проблемой стало долгосрочное и, в частности, ипотечное кредитование. В первой половине 1990-х гг., а во многом и в настоящее время это связано с: условиями ограниченного жилищного кредитования на первых этапах инвестиционного процесса, отсутствием кредитования, при котором официальным залогом кредита выступают жилищные фонды; состоянием банковской системы, плохо контролируемой системой огромного числа коммерческих банков, высокими и галопирующими темпами инфляции, определяющими потенциальный риск процентных ставок при долгосрочном кредитовании, поскольку банковские пассивы были сосредоточены главным образом на краткосрочных счетах, серьезной опасностью риска жилищного кредитования, связанной с отсутствием правовой основы для выселения жильцов из их квартир.

среда, 2 марта 2011 г.

Ипотека.

Выдача и погашение ипотечного кредита.
При заключении договора на ипотечный кредит банк исходит из необходимости совпадения двух нередко противоречащих друг другу условий: обеспечения платежеспособности клиента и поддержания на должном уровне конкурентоспособности банка. За первооснову источников погашения кредита, безусловно, должны приниматься стабильные доходы клиента — заработная плата, поступления по акциям и др.
Фундаментальная база обеспечения кредитоспособности клиента на случай поступления таких доходов — выбор оптимального соотношения между величиной ссуды и стоимостью залога. Указанная пропорция характеризует качественную структуру ресурсов, привлекаемых в будущем при необходимости для изыскания неоплаченного долга — в какой части кредит может быть погашен за счет реализации заложенной недвижимости и какая доля подлежит компенсации, например, страховой организацией.
Этот вопрос должен стать узловым при заключении кредитного договора. Более низкий процент ссуды в величине залога уменьшает риск банка, но отталкивает клиентов и снижает конкурентоспособность. Повышение указанного соотношения, способствуя привлечению клиентов, усиливает риск ссудодателя. В настоящее время в западных странах наблюдается увеличение доли ссуды в залоге. Так, если в США много лет назад считалось нормальным предоставление ссуды в размере 50% оценочной стоимости залога, то в последнее время стали обычным явлением ссуды, достигающие свыше 80% залога.
Достижение взаимовыгодных результатов банка и клиента возможно, с одной стороны, на пути увеличения названного соотношения, с другой стороны, повышения ответственности ссудополучателя. Для реализации последнего условия в договоре необходимо, во-первых, максимально точно отразить стоимость закладываемого имущества, во-вторых, предусмотреть условия эксплуатации недвижимости ссудозаемщиком, позволяющие обеспечить длительное ее функционирование.