Продам пансион в Липтовском Микулаше - Словакия

Страна: Словацкая республика. Словакия
Город: Липтовки Микулаш. Татры.
Тип недвижимости: продажа пансиона в Словакии
Площадь участка: 800 м2; Застроенная площадь: 160 м2; Жилая площадь: 420 м2
Цена: 288,787 €
Подъезд: асфальтовая дорога.Низкие Татры: 10 км;Высокие Татры: 25 км; Аква - Парк Татраландия: 3 км.
Краткое описание объекта недвижимости:
Мы продаем гостевой дом в тихом районе Липтовского Микулаша. Дом состоит из двух отдельных домов. Дом полностью меблирован и оснащен новейшими технологиями для экономии энергии, вода, канализация, электричество 220V/380, кондиционеры воздуха, насос для своей питьевой воды, газ, телефон, Интернет, туалеты, ванные, изоляция, напольные покрытия (плитка на всех этажах). Год постройки: 2007 год. Комнат: 10 шт. Кровати: 21 шт.

        

Факторы стоимости европейской недвижимости.

Принципы, связанные с рыночной средой. К данной группе принципов относятся принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции и принцип мнения.
Принцип зависимости.
Принцип зависимости (или принцип внешнего воздействия) гласит: различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости. В зависимости от степени влияния на тот или иной объект факторы подразделяются на основные и дополнительные, в зависимости от сферы влияния - на климатические, геологические, региональные, социальные, экономические, экологические, демографические, юридические, международные, градостроительные, отраслевые, технические. В свою очередь, например, экономические факторы могут быть дифференцированы по различным критериям - финансовым, нормативным и др. Эксперту-оценщику необходимо помнить, что основным фактором, влияющим на стоимость объекта недвижимости, является его местоположение. Оно во всех случаях относится к основным, и с него необходимо начинать анализ стоимости объектов недвижимости. Другой основной фактор - близость объекта недвижимости к развитой инфраструктуре: дорогам, торговым и культурным центрам и пр. Два этих фактора - местоположение объекта и связь его с рынком пользователя - в совокупности составляют понятие «экономическое местоположение недвижимости», которое оказывает наибольшее влияние на стоимость объекта недвижимости.
Задача эксперта-оценщика - выявить и измерить влияние факторов внешней среды на:
стоимость оцениваемого объекта недвижимости и сделать соответствующие корректировки ее (при использовании метода сравнительного анализа продаж);
наличие денежного потока (при использовании доходного подхода);
уровень затрат при определении восстановительной стоимости или стоимости замещения (при использовании затратного подхода). Проблема дифференциации факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, достаточно хорошо исследована лишь на рынке жилья. В других секторах рынка недвижимости эта проблема менее изучена и требует к себе соответствующего внимания. Зависимость стоимости объекта недвижимости от различных факторов реализуется в форме связей. Связи измеряются затратами времени, денежных средств или расстоянием. Например, рассматривая влияние на стоимость дачи одного из региональных факторов - расположения ее в живописном месте, рядом с озером, - можно попытаться измерить эту связь путем сравнения оцениваемой дачи с сопоставимой дачей, находящейся в обычной местности. Разница в стоимости этих объектов и будет характеризовать влияние фактора (живописное местоположение объекта) на стоимость объекта в денежном выражении.
Принцип соответствия.
Принцип соответствия гласит: объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам (рыночным ожиданиям), имеет меньшую стоимость. Например, в настоящее время на рынке недвижимости стоимость «хрущевской» квартиры меньше, чем стоимость квартиры такой же площади в доме, построенном по современным проектам. Принцип соответствия широко используется архитекторами при проектировании градостроительных объектов. Проекты застройки должны соответствовать типу землепользования в соответствующем районе. Разумная архитектурная однородность и высокий уровень удобств и услуг обусловливают высокую стоимость объекта. Соответствие - это то, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобства и услуг, предлагаемых объектом недвижимости, отвечают потребностям и ожиданиям рынка недвижимости, которые меняются со временем. Вследствие этого изменяются и соответствия. Эксперт-оценщик должен не только знал стандарты соответствия для данного рынка недвижимости, но и следить за тенденциями их развития, чтобы предвидеть будущую стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

Посторойка дома в Словакии под заказ

Страна: Словацкая республика. Словакия
Город: Липтовски Микулаш
Тип недвижимости: продажа дома в Словакии
Площадь: 112 м2
Цена: 49500 €
Краткое описание объекта недвижимости:
Мы продаем последние 5 террасных домов. Есть в продаже три различных типа домов: Двух этажный дом с площадью 112 квадратных метров - земли с площадью 198 квадратных метров - цена 49500,-EUR
Этажный дом с площадью 108 квадратных метров - земли площадью 404 квадратных метров - цена 58000,-EUR
Этажный дом с площадью 123 квадратных метров - земли площадью 553 квадратных метров - Цена 73,000,-Eur
Основными преимуществами проекта:
Удобное расположение с легкостью, можно доехать до центра Липтовски Микулаш
Тихое место живописное место. Отличная доступность к городскому транспорту. Хорошие удобства, городская инфраструктура. Доступность (земля, здания корпуса строительство, гражданское строительство в цене). Факультативные дополнительные парковки в непосредственной близости. Возможность изменения макета, дома. Есть несколько акций! Интересуйтесь!

        

Продам деревянный дом в Липтовском Микулаше

Страна: Словацкая республика. Словакия
Город: Липтовский Микулаш
Тип недвижимости: продажа деревянного дома в Словакии
Площадь: 1000 м2
Цена: 320000€

Краткое описание объекта недвижимости:
Деревянный новый дом.
- Первый этаж: прихожая, холл, гостиная, совмещенная с кухней, 2 комнаты, ванная комната, туалет, котельная, гардеробная, терраса
- этаж: холл, балкон, 2 спальни, 2 ванные комнаты с туалетом, шкаф (зал может быть использован как на первом этаже: гостиная + кухня)
- Вода из централизованное водоснабжение, канализация.
- Электричество 220 и 380 В.
- Отопление, пол - эл. этаж
- Первый этаж также может использоваться как жилье
- Жилая площадь: 280 м2
- Общая площадь участка: 1000 м2

        

Недвижимость юр лица.

Если покупатель приобретает объект недвижимости у юридического лица по цене ниже рыночной, то он должен уплатить подоходный налог с суммы разницы в цене.
Продавец недвижимости - физическое лицо - также имеет льготы по подоходному налогу от сделки купли-продажи недвижимости. Его совокупный доход, полученный в налогооблагаемый период, уменьшается на суммы, получаемые в течение года от продажа квартир в Словакии, жилых домов, дач, садовых домиков, земельных участков, земельных паев (долей), принадлежащих физическим лицам на праве собственности, в части, не превышающей 5000-кратного установленного законом ММОТ, а также суммы, получаемые в течение года от продажи другого имущества, принадлежащего физическим лицам на праве собственности, в части, не превышающей 1000- кратного установленного законом размера ММОТ. По желанию плательщика такой вычет может быть заменен вычетом фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением указанных доходов .

Договор купли или продажи недвижимости.

При заключении договор купли продажи объекта недвижимости необходимо обратить внимание на следующие два обстоятельства.
Первое. Если в объекте недвижимости проживают лица, обладающие самостоятельным правом пользования этим объектом (члены семьи собственника, арендаторы и пр.), то в договоре купли-продажи должен быть приведен перечень лиц с указанием их прав на продаваемый объект недвижимости. При отсутствии такого перечня, либо данных, позволяющих точно идентифицировать продаваемый объект, либо отсутствии цены сделки договор купли-продажи считается не заключенным.
Второе. Если в соответствии со ст. 552 ГК РФ при продаже объекта недвижимости продавец обязан передать покупателю права на соответствующий земельный участок или его часть и если земельный участок принадлежит продавцу объекта недвижимости на праве собственности, он может либо продать его, либо предоставить покупателю строения право аренды на земельный участок. Это должно быть решено в договоре купли-продажи. При отсутствии в договоре этого положения считается, что покупателю перешло право собственности на ту часть земельного участка, которая занята под строение.
Если продавец - собственник объекта недвижимости (строения) не является собственником земельного участка, продажа недвижимости без согласия собственника земли допускается, если это не противоречит условиям пользования земельного участка. При этом к покупателю переходят такие же права пользования земельным участком, какие были у продавца (например, право постоянного пользования земельным участком и пр.). Покупатели недвижимости - физические и юридические лица - имеют льготы по подоходному налогу. Их совокупный доход, полученный в налогооблагаемый период, уменьшается на суммы, направленные в течение отчетного календарного года, но не более чем в течение последующих трех лет, физическими лицами, являющимися застройщиками, либо покупателями, из личных доходов, по их письменным заявлениям, представляемым указанными лицами в бухгалтерию предприятия, учреждения или организации по месту основной работы, либо в налоговый орган по месту постоянного жительства, на новое строительство или приобретение жилого дома, или квартиры, или дачи, или садового домика на территории РФ в пределах 5000-кратного ММОТ, учитываемой за год, включая суммы, направленные на погашение кредитов и процентов по ним, полученных физическими лицам в банках и других кредитных учреждениях на эти цели.
Эти суммы не могут превышать размера совокупного дохода физических лиц за отчетный календарный год .

Налоги на недвижимость.

По договору купли-продажи недвижимости продавец - собственник недвижимости обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимости, а покупатель обязуется уплатить за него определенную цену. Договор купли-продажи недвижимости заключается обязательно в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Договор может быть составлен как самими сторонами, так и нотариусом. Ставка госпошлина Словакии за нотариальное удостоверение договора зависит оттого, в чью пользу отчуждается объект недвижимости. Если покупателями являются дети, супруг или родители продавца, госпошлина взимается по ставке 0,5% суммы договора, но не менее 4 ММОТ, если другие лица - 1,5% суммы договора, но не менее 10 ММОТ. Составление проекта договора оплачивается госпошлиной в размере 1% суммы договора. Для заключения договора купли-продажи необходимо представить документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости, справку территориального бюро технической инвентаризации (БТИ) о технических характеристиках, сведения о наличии ареста, залога, запрещения отчуждения или других ограничениях. Требуется также представить документы об отсутствии задолженности по уплате налога на недвижимость (и строения, и земельного участка), оплате услуг техобслуживания, ремонта и коммунальных услуг.

Налогообложение недвижимости физических лиц.

Плательщиками налога на недвижимость физических лиц являются физические лица, имеющие на территории РФ в собственности объекты недвижимости. Ставка налога на недвижимость устанавливается органами законодательной (представительной) власти субъектов РФ, так как этот вид налога отнесен к числу территориальных налогов. В настоящее время (на 01.01.1998 г.) максимальная ставка этого налога не превышает 0,1% от инвентаризационной стоимости, рассчитываемой на 1 января каждого года, а в случае, если таковая не определялась, - от стоимости этих строений, помещений и сооружений, определяемой по обязательному страхованию. Причем, к сожалению, методики определения инвентаризаций онной и страховой стоимости объектов недвижимости в различных регионах РФ разные, поэтому и налогооблагаемая база этого налога в различных регионах РФ различная. Состояние этой проблемы в регионах зависит в основном от политических взглядов руководителей субъектов РФ. Платежи по налогу на недвижимость физических лиц зачисляются в бюджет субъектов РФ и муниципалитетов.От уплаты этого вида налога освобождаются следующие категории граждан: Герои РФ, а также лица, награжденные орденом Славы трех степеней, инвалиды 1 и 2 групп, инвалиды с детства, пенсионеры, а также другие категории граждан. Представительные органы субъектов РФ имеют право уменьшать размеры ставок и устанавливать дополнительные льготы по налогу на недвижимость физических лиц как для категорий плательщиков, так и для отдельных плательщиков. Муниципалитеты могут устанавливать льготы по этому налогу для отдельных плательщиков. Исчисление размера налога производится налоговыми инспекциями. Лица, имеющие льготы, самостоятельно представляют необходимые документы в налоговые органы. За объекты недвижимости, находящиеся в общей долевой собственности нескольких собственников, налог уплачивается каждым из собственников соразмерно их доле в этих объектах недвижимости. Органы коммунального хозяйства (бюро технической инвентаризации - БТИ), осуществляющие оценку объектов недвижимости, обязаны по требованию налоговых органов представлять сведения, необходимые для исчисления налогов на недвижимость физических лиц в сроки, установленные налоговыми органами. За непредставление данных, необходимых для исчисления налоговых платежей, на должностных лиц этих организаций налагается штраф в размере пятикратной установленной законом минимальной месячной оплаты труда (ММОТ). Данные, необходимые для исчисления налоговых платежей, представляются налоговым органам бесплатно.
По новым только что построенным или приобретенным объектам недвижимости налог уплачивается с начала года, следующего за их возведением или приобретением. За объект недвижимости, перешедший по наследству, налог взимается с наследников с момента открытия наследства.
В случае уничтожения или полного разрушения объекта недвижимости взимание налога прекращается начиная с месяца, в котором он был уничтожен или полностью разрушен. При переходе права собственности на объект недвижимости от одного собственника к другому в течение календарного года (например, в сделке купли-продажи этого объекта) налог уплачивается первоначальным собственником с 1 января этого года до начала того месяца, в котором он утратил право собственности на указанный объект, а новым собственником - начиная с месяца, в котором у последнего возникло право собственности. При возникновении права на льготу в течение календарного года перерасчет налога производится с месяца, в котором возникло это право.
Платежные извещения об уплате налога вручаются плательщикам налоговыми органами ежегодно не позднее 1 августа. Уплата налога на недвижимость производится владельцами недвижимости равными долями в два срока - не позднее 15 сентября и 15 ноября.
Лица, своевременно не привлеченные к уплате налога, уплачивают его не более чем за три предыдущих года. Пересмотр неправильно произведенного налогообложения допускается не более чем за три предыдущих года.
За просрочку платежей налогов гражданами начисляется пеня в размере 0,7% с суммы недоимки за каждый день просрочки. В случае несвоевременной уплаты налогов к виновным в этом физическим лицам применяются меры, установленные для взыскания не внесенных в срок налогов и не налоговых платежей в соответствии с действующим законодательством. Обжалование действий налоговых органов и их должностных лиц производится в порядке, предусмотренном Законом РФ «О государственной налоговой службе РФ».

Земельный участок для строительства.

Правовая обоснованность застройки земельного участка заключается в его экспертизе с точки зрения, во-первых, действующего законодательства, во-вторых, градостроительных нормативом (зонирования, охраны окружающей среды, пожаробезопасности, энергопотребления и пр.), в-третьих, перспективных решений по районной планировке участка, в-четвертых, ограничений местной администрации и требований местного населения.
Важным фактором наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка являются его физические, грунтовые и ландшафтные характеристики. При этом определяются раз мер, форма и естественные особенности земельного участка, растительность, глубина залегания вод. Эти данные необходимы для того, чтобы решить, объект какой этажности, каких размеров и формы можно построить на данном земельном участке. Технологическая обоснованность застройки земельного участии включается в ответе на вопрос, возможно ли осуществить планируемый вариант строительства в заданные сроки, при соответствующих графике финансирования и проекте организации СМР. Условиями проекта организации СМР могут быть наличие квалифицированных рабочих кадров и управляющих, обеспеченность строительными материалами и оборудованием, соблюдение нормативов техники безопасности при проведении СМР и пр. Эти условия тщательно анализируются для определения возможности реализации намеченного проекта освоения земельного участка в сданные сроки. Финансовая обоснованность инвестиционного проекта - один из основных факторов реализации принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. В процессе финансового обоснования решаются задачи финансирования инвестиционного проекта, определяются денежные нормы и ставки дисконтирования, удовлетворяющие требованиям инвестора. Особое внимание уделяется времени поступления и опока денежных средств, выручке от реализации продукции, закатам на эксплуатацию оборудования, платежам по обслуживанию долга, выручке от продажи объекта и рефинансирования денежных средств.
Ниже рассматривается пример наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Суть принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земли заключается и формировании и сопоставлении различных вариантов освоения земельного участка и выборе оптимального исходя из величины остаточной стоимости земли. На первом этапе формируются варианты освоения земельного участка, которые отбираются исходя из потенциала местоположения, возможностей рынка принять данный вариант освоения, правовой возможности реализации данного проекта, физических, грунтовых и ландшафтных особенностей участка, а также технологической и финансовой обоснованности проекта. Например, если утвержденным детальным планом районной планировки на рассматриваемом земельном участке предусмотрена промышленная стройка, отбираемые варианты должны предусматривать организацию промышленного производства. На втором этапе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка определяются выручка, затраты, прибыль по каждому из выбранных вариантов по годам прогнозного периода с учетом предусмотренных нормативов организации СМР. В процессе расчетов производится разделение общего дохода, полученного от комплекса, земля + здание, взаимная увязка объемов и сроков получения и использования финансовых средств с учетом различных сроков окупаемости; обеспечение платежеспособности на любой стадии осуществления проекта; использование наиболее экономичных способов финансового обеспечения проекта, привлечения заемных средств, как правило, в случае повышения рентабельности собственных средств; ориентация на сокращение сроков окупаемости, увеличение рентабельности используемых финансовых средств; обоснованный расчет ТБ инвестиций.

Принцип изменения.

Все течет, все изменяется - эта крылатая фраза очень точно выражает суть данного принципа оценки объектов недвижимости, Изменению подвержены как сам объект недвижимости (например, физическому износу), так и все влияющие на стоимость объект, факторы внешней среды, упомянутые выше.
Наиболее характерный тип изменений - так называемые циклы жизни, о которых говорилось выше. Эти изменения касаются самих объектов недвижимости, а также районов (городов), отраслей, общества в целом.
Различают четыре основных цикла (стадии) жизни.
1. Зарождение - обновление (строительство объекта, или проектирование процесса, или формирование (становление) отрасли, общества, района и пр.).
2. Рост (период роста доходов от функционирования объекта недвижимости, быстрое развитие района (города), отрасли, общества и пр.).
3. Стабильность - зрелость - период равновесия (стабильные доходы, сформировавшиеся вкусы потребителей объектов недвижимости, сформировавшаяся инфраструктура района и пр.).
4. Упадок (период уменьшения спроса на недвижимость, уменьшение прибыли, спад производства в отрасли, районе, городе и пр.).
С учетом жизненных циклов эксперт-оценщик должен анализировать и прогнозировать реакцию рынка недвижимости на законотворческие, демографические, международные, научно-технические, градостроительные и социальные процессы и учитывать их при оценке стоимости объекта недвижимости. Рассмотренные выше принципы оценки недвижимости связаны также с основным принципом оценки, составляющим четвертую группу принципов, - принципом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Требования к земельному участку.

Принципы, связанные с требованиями к земельному участку, зданиям и сооружениям, которые на нем находятся.
К этой группе относятся принципы остаточной продуктивности земли, предельной продуктивности (принцип вклада), возрастающей и уменьшающейся доходности, сбалансированности, оптимальной величины, оптимального разделения имущественных прав.
Принцип остаточной продуктивности земли.
Принцип остаточной продуктивности (или производительности) гласит, что в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (или производительность). Чтобы понять это положение, необходимо признать, что любой вид деятельности, как правило, требует наличия четырех составляющих производства: капитала, труда, управления и земли.  
Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности.
Суть данного принципа: увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обусловливает пропорционально увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного пределами, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимально стоимости объекта недвижимости. Любые дополнительные капиталовложения в недвижимость, осуществленные после достижений данного предела, не дадут пропорционального увеличения прибыли (а значит, и пропорционального увеличения стоимости объект недвижимости).
Для определения указанной предельной точки, когда прибыль (и стоимость) от объекта недвижимости будет максимальной, эксперту-оценщику необходимо проанализировать различные варили ты использования земельного участка, например рассчитать при быль от строительства различных типов объектов недвижимое и или различного числа объектов на этом участке, и только после этого делать окончательный выбор для оценки типа объекта недвижимости. В процессе вариантного проектирования различных сочетаний составляющих производства и определения на этой основе максимальной прибыли реализуется принцип возрастающей и уменьшающейся доходности.
Принцип сбалансированности.
Принцип сбалансированности (или принцип пропорциональности) формулируется следующим образом: составляющие производства (либо объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции. Если объемы капитальных вложении превосходят объемы работ в данный период, например на строительстве объекта, то наблюдается "замораживание капитала" и снижение общей эффективности проекта. Снижение эффективности проекта наблюдается и тогда, когда в данный момент денежных средств недостаточно для строительства объекта. Эти явления хорошо известны инвесторам нового строительства. В связи с этим нормативными документами в составе проектной документации на строительство объекта предусматривается разработка календарных графиком строительства и графиков капиталовложений, чтобы получить на и больший эффект от реализации проекта.
Вышеперечисленные рассуждения о сочетании всех составляющих производства справедливы и по отношению к уже существующему объекту недвижимости. Например, для эффективного функционирования магазина необходимо, чтобы оборотного капитала хватило для обеспечения широкой номенклатуры товаров, чтобы имелся достаточный участок земли для устройства подъездов и стоянок, чтобы управляющие магазином получали оптимальную заработную плату и заработная плата продавцов магазина соответствовала интенсивности их работы. Лишь при оптимальном сочетании тех четырех вышеперечисленных составляющих производства с объекта недвижимости будет получен максимальный доход, а значит, стоимость объекта недвижимости при оценке будет высокой.
Принцип оптимальных величин.
Принцип оптимальных величин (или принцип оптимальной экономической величины) гласит: при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа. На-пример, на земельном рынке в Подмосковье наибольшим спросом пользуются участки размером 10 соток, на рынке жилья в Москве большим спросом в 1993-1994 годов пользовались 3-4-комнатные квартиры, а в 1995 году повышенным спросом пользовались однокомнатные квартиры. В связи с этим эксперт-оценщик должен всегда помнить о принципе оптимальной величины и использовать его при оценке объекта недвижимости.

Рыночная стоимость недвижимости.

Рыночная стоимость объекта  - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т. е. когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было, платежа за объект оценки выражен в денежной форме. В рыночных условиях хозяйствования наиболее распространенным видом стоимости объектов недвижимости является рыночном стоимость. В данном экономическом определении в США широко используется и юридическое определение рыночной стоимости) подразумивается, что при купле-продаже передача прав от продавца к покупателю происходит при соблюдении следующих условий:
мотивации покупателя и продавца имеют типичный для рынка "характер";
обе стороны хорошо проинформированы, проконсультированы и действуют, по их мнению, с учетом своих максимальных интересов;
имущество было выставлено на продажу на рынке достаточное время;
плата произведена на условиях финансирования сделки;
цена нормальна, не затронута специфическими условиями финансирования и продажи.
Рыночную стоимость недвижимости иначе называют стоимостью при обмене в отличие от стоимости в использовании (или потребительской стоимости), которая отражает ценность объекта  конкретного собственника. Концепция рыночной стоимости основывается на том, что типичный покупатель на рынке недвижимости имеет возможность выбрать альтернативные объекты недвижимости. Стоимость в использовании (или потребительская стоимость) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который, допустим, не собирается выставлять объект для продажи на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово экономических параметров, которые наблюдались в предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

Инвестирование в недвижимость.

Характеризуя ситуацию в таком важном инвестиционном сек торе экономики страны, как жилищный, следует отметить, что по уровню обеспечения жильем средний гражданин России отстает от жителя стран Восточной Европы в 1,5-2 раза, а от жителей наиболее развитых стран Западной Европы и Америки — в 2,5-3 раза. Одновременно в худшую сторону существенно отличается и среднее качество жилья.
Традиционная система жилищного финансирования соответствовала основной характеристике всей жилищной политики в целом: централизованное распределение бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья, его бесплатное распределение лицам, официально признанным в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий. Важным обстоятельством, характеризующим бесперспективность попыток решения жилищной проблемы прежними методами, является тот факт, что даже при положительной динамике ввода жилья в домах-новостройках очереди на жилье при неизменной норме постановки на учет ежегодно не уменьшались, а увеличивались.
Произошедшие за последний год в строительном комплексе и на рынке жилья изменения, выразившиеся в резком увеличении рублевой и, что очень важно, валютной себестоимости строительства 1 м2 жилья при уменьшении разницы между инвестиционной и рыночной ценами жилья, существенно сужают диапазон и уменьшают масштаб возможностей в решении этой важной проблемы при опоре на прежнюю практику, когда часть средств от рыночной продажи жилья использовалась на строительство бесплатного жилья для очередников. Этот диапазон еще более сократился за счет привлечения во внебюджетные фонды кредитов коммерческих банков, что увеличило совокупную инвестиционную стоимость жилья более чем в 2 раза по сравнению с чисто подрядными ценами. В настоящее время, чтобы построить одну бесплатную квартиру, требуется продать на рынке уже в 3-4 раза больше жилья по коммерческим ценам, чем полтора года назад.
В этих условиях реальными альтернативами в перспективе могут быть либо сохранение нынешних объемов бесплатно предоставляемого жилья при резко увеличивающихся доле и объемах коммерческого жилищного строительства и соответственно общими те объемов строительства, либо сохранение общего нынешнего объема жилищного строительства при одновременном снижении удельного веса и реальной площади жилья, предоставляемого бесплатно.
Оценивая первый сценарий развития ситуации, нетрудно увидеть, что попытка его реализации скоро натолкнется на ограниченность возможностей строительного комплекса, на необходимость огромных сопутствующих затрат по развитию инженерной и социальной инфраструктуры. Этот сценарий связан и с потребностью в очень большом количестве застроенной территории. Второй сценарии порождает меньшее число финансовых и градостроительных проблем, однако он будет связан с увеличением очередей на жилье, его не способствует снижению социальной напряженности.
Жилищный бизнес как сфера предпринимательства стал значительно более избирательным как по географии, так и по качеству инвестируемых новостроек, а само вливание капитала в данную сферу стало резко сокращаться от периферии к центру. По мере резкого сокращения прибыльности жилищного бизнеса возросли инвестиционные риски. Одновременно возросла роль высокого профессионализма в этой деятельности, что сразу же оттолкнуло н » данной сферы непрофильные коммерческие структуры.
В этих условиях в кризисе оказались начавшие нарождаться в России девелоперские структуры. Утратив в лице банков и коммерческих структур крупных инвесторов и не имея доступа к дешевым кредитам, они при одновременном росте себестоимости строительства и относительной стабилизации цен на жилье в настоящее время вынуждены резко сокращать программы своей инвестиционной деятельности.
Процесс оттока крупных инвесторов из сферы жилищного бизнеса во многом уже необратим. Сегодня выход из кризиса следует искать не столько в убеждении крупных потенциальных инвесторов продолжать участие в строительстве жилья и даже не столько в создании им режима наибольшего благоприятствования в данной деятельности путем определенных налоговых льгот и более щадящих условий по предоставлению земельных участков под застройку, сколько в переориентации жилищной политики и систем организации инвестиционного процесса в жилищной сфере с крупных и часто случайных инвесторов на конкретных граждан как конечных потребителей жилья с помощью многообразных форм адресной помощи.
В полной мере это относится как к состоятельным гражданам, так и к другим категориям граждан, в том числе очередникам, посредством выведения их из состояния пассивного ожидания путем создания целостных систем потребительского сервиса, включающего ипотечное кредитование, систему стройинвестиций и накопительные семейные счета.
В качестве такой основы в значительной мере могут быть использованы уже сегодня принципы, заложенные в утвержденное Правительством России 10 декабря 1993 г. № 1278 Положение о предоставлении гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья, а также пакет нормативных актов к данному Положению, разработанный и рекомендованный для использования на местах Минстроем РФ. Данные документы не только предполагаю предоставление фиксированных по размерам адресных субсидии гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, из различных источников, но одновременно вводят принцип личного финансового участия заинтересованных граждан в оплате разницы между ценой новой квартиры и размером предоставляемой субсидии, за счет чего теперь на практике может быть реализован принцип безусловной, но в то же время дифференцированной платности и зарабатывания жилья всеми без исключения гражданами на социально справедливой основе.
Однако, утверждая всем понятные и социально справедливые пропорции между личным участием граждан и различного рода субсидиями, в том числе государственными, при улучшении жилищных условий граждан, данное положение не содержит ответов на целый ряд вопросов о применении данной схемы на практике.

Фонды, как источники ипотечных кредитов.

За последние несколько лет, роль ссудосберегательных ассоциаций, сберегательных банков, а также других сберегательных учреждений возросла, и это притом, что этим учреждениям пришлось выдержать значительный груз дерегулирования и конкуренции. Необходимость выживания на вторичном рынке ипотечных кредитов заставляет эти учреждения вести активную конкурентную борьбу. В 1984 году на сберегательные учреждения США приходилось 53,2% общего объема выданных ипотечных займов.
Исторически сложилось так, что сберегательные учреждения ориентировались на локальные потребности в жилье. Поэтому даже спустя полтора столетия эти потребности остались их основным интересом. Однако в настоящее время многие сберегательные учреждения стали активно действовать на вторичном ипотечном рынке в качестве как продавцов, так и покупателей. Таким образом, первый по величине поставщик кредитов на вторичный рынок сберегательные учреждения, предоставляющие более 40% займов.
Второй по величине источник — ипотечные компании. В настоящее время в США насчитывается около 1300 компаний по ипотечному финансированию, из которых 1000 — члены Ассоциации ипо¬течных банкиров Америки (АИБ). Члены АИБ осуществляют более 80% общего объема операций ипотечных компаний. В отличие от других ссудодателей ипотечные компании обычно не держат ипотечные займы постоянно в своих портфелях. Все выданные кредиты продаются инвесторам, действующим в сфере ипотечного бизнеса через вторичный ипотечный рынок. На долю ипотечных компаний приходится более 25% объема всех ссуд, выданных на покупку жилья. По объему предоставленных кредитов ипотечные компании уступают лишь сберегательным учреждениям и идут немного впереди третьего источника — коммерческих банков, которыми выдается более 20% ссуд на покупку жилья.
Из других источников ипотечного финансирования, оперирующих на вторичном рынке, можно назвать коммерческие банки, предаставляющие около 10% кредитов. Федеральные кредитные агенты не оформляют более 2% займов.
Механизмы функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов. Для уменьшения колебаний на рынке ипотечных кредитов, правительство США приняло ряд мер. Нескольким правительственным и квазиправительственным учреждениям поручили организацию и обслуживание вторичного рынка ипотечных кредитов .

ДЖИННИ МЭЙ.

Корпорация "Джинни Мэй" учреждена Конгрессом США в 1918 г. Используя механизмы вторичного рынка ипотечных кредитов, "Джинни Мэй" предоставляет и стимулирует предоставление ипотечных ссуд в рамках государственных приоритетов оказания помощи тем секторам рынка жилья, для которых недоступны обычные методы кредитования. Специальные программы помощи осуществляются за счет займов из Государственного казначейства, процентов, приносимых собственным портфелем, комиссионных за обязательства. Программа гарантирования ценных бумаг финансируется за счет гарантийных взносов и взносов за подачу заявлений, мыплачиваемых эмитентами ценных бумаг. "Джинни Мэй" — полностью государственная корпорация, действующая в рамках Минигосударства жилья и городского развития.

Инвестирование в недвижимость.

 Исторически сложилось так, что финансирование недвижимости в бывшем СССР в наибольшей мере основывалось на помощи государства. До и после войны политика государства заключалась в основном в индустриализации. Появлялись предприятия-гиганты, вокруг которых росли города. Население перемещалось из деревень в города. Эта тенденция привела к искусственному росту численности городского населения и стала причиной дефицита жилья. В то же время значительная часть объектов жилой и нежилой недвижимости выбывала по ветхости и износу в связи с ненадлежащим содержанием и эксплуатацией. Ориентация на крупное промышленное производство и оборону выразилась в финансировании строительства жилой недвижимости и общественных зданий по остаточному принципу и способствовала, в частности, появлению и расширению ведомственного жилья. Подходы государства к решению жилищной проблемы постепенно менялись. В течение 70-80-х гг. реализации инвестиционной политики мешали трудности технологического и ресурсного характера. После девятой пятилетки (с наибольшими объемами капитальных вложений) было принято решение перейти на ресурсосберегающие технологии и новый качественный уровень производства при сокращении государственных инвестиций. Эта задача оказалась невыполненной, а урезание капиталовложений привело к росту незавершенного строительства («незавершенки»). Дальнейший процесс децентрализации инвестиционной политики, либерализация и рост цен на энергоносители повлияли на формирование цен в строительстве. Это обострило проблемы участников инвестиционного процесса, а именно:
покупательная способность граждан снизилась, у строительных организаций появились трудности с выплатой налогов, погашением в срок кредитов по высоким процентным ставкам;
банки жилищно-строительного направления и другие кредитные организации изменили приоритеты в сторону краткосрочного кредитования, снизились поступления налогов и других обязательных платежей в бюджет государства, возникли проблемы с распределением собранных средств между бюджетами разного уровня.В этой ситуации серьезной проблемой стало долгосрочное и, в частности, ипотечное кредитование. В первой половине 1990-х гг., а во многом и в настоящее время это связано с: условиями ограниченного жилищного кредитования на первых этапах инвестиционного процесса, отсутствием кредитования, при котором официальным залогом кредита выступают жилищные фонды; состоянием банковской системы, плохо контролируемой системой огромного числа коммерческих банков, высокими и галопирующими темпами инфляции, определяющими потенциальный риск процентных ставок при долгосрочном кредитовании, поскольку банковские пассивы были сосредоточены главным образом на краткосрочных счетах, серьезной опасностью риска жилищного кредитования, связанной с отсутствием правовой основы для выселения жильцов из их квартир.

Ипотека.

Выдача и погашение ипотечного кредита.
При заключении договора на ипотечный кредит банк исходит из необходимости совпадения двух нередко противоречащих друг другу условий: обеспечения платежеспособности клиента и поддержания на должном уровне конкурентоспособности банка. За первооснову источников погашения кредита, безусловно, должны приниматься стабильные доходы клиента — заработная плата, поступления по акциям и др.
Фундаментальная база обеспечения кредитоспособности клиента на случай поступления таких доходов — выбор оптимального соотношения между величиной ссуды и стоимостью залога. Указанная пропорция характеризует качественную структуру ресурсов, привлекаемых в будущем при необходимости для изыскания неоплаченного долга — в какой части кредит может быть погашен за счет реализации заложенной недвижимости и какая доля подлежит компенсации, например, страховой организацией.
Этот вопрос должен стать узловым при заключении кредитного договора. Более низкий процент ссуды в величине залога уменьшает риск банка, но отталкивает клиентов и снижает конкурентоспособность. Повышение указанного соотношения, способствуя привлечению клиентов, усиливает риск ссудодателя. В настоящее время в западных странах наблюдается увеличение доли ссуды в залоге. Так, если в США много лет назад считалось нормальным предоставление ссуды в размере 50% оценочной стоимости залога, то в последнее время стали обычным явлением ссуды, достигающие свыше 80% залога.
Достижение взаимовыгодных результатов банка и клиента возможно, с одной стороны, на пути увеличения названного соотношения, с другой стороны, повышения ответственности ссудополучателя. Для реализации последнего условия в договоре необходимо, во-первых, максимально точно отразить стоимость закладываемого имущества, во-вторых, предусмотреть условия эксплуатации недвижимости ссудозаемщиком, позволяющие обеспечить длительное ее функционирование.

Мальта, небольшой островок.

Мальта
Небольшой остров в Средиземном море, входит в десятку мировых курортов, здесь дешевле по сравнению с ЕС жизнь (на 30- 50% дешевле, чем во Франции или Англии).Однокомнатные квартиры (студии) стоят 25-35 тыс. долл., апартаменты с двумя спальнями (около 100 м2) от 50тыс. долл., в престижных районах до 150 тыс. долл., особняки мирового стандарта (с тремя спальнями) 150 -300 тыс. долл.

Преимущества
1.Оффшорная зона.
2.Отсутствие налога на недвижимость.
3.Небольшие эксплуатационные расходы.
4.Возможность получения кредита под залог на 5-10 лет под 9% годовых и менее.
5.Владение недвижимостью открывает возможность получения статуса резидента.

Ограничения на приобретение недвижимости и владение ею иностранцами.

1.Пристрастие к состоятельным клиентам: иностранец не имеет права купить объект, стоящий менее 55 тыс. долл., т. е. студию.
2.Иностранец не вправе купить более одного объекта недвижимости, в отличие от Кипра невозможно оформить второй дом на членов семьи: одна семья — один дом.
3.Высокий налог на сделки с недвижимостью (17,5%), который оплачивает покупатель, удорожает недвижимость еще на 1/6, это создает условия для невозможности
использования недвижимости для краткосрочных спекуляций и поощряет долговременные инвестиции.
4.Небольшая залоговая сумма при кредитовании под недвижимость 25% ее стоимости.
5.Получение статуса резидента не становится автоматическим следствием покупки недвижимости необходимо доказать свою состоятельность: либо совокупный годовой
доход должен составлять 28 тыс. долл., что подтверждается справкой из банка или фирмы, либо совокупный капитал должен составлять не менее 415 тыс. долл.
(с учетом стоимости недвижимости, купленной на Мальте).
6.Оффшорная зона для состоятельных клиентов: регистрационный сбор при создании оффшора составляет 3000 долл., примерно столько же составляют ежегодные сборы,
высокая плата за секретарские услуги.
7. Серьезные ограничения на новое строительство, получить земельный участок под застройку — дело очень трудное.
Состояние рынка: рост цен на недвижимость в среднем на 10- 15% в год, рост популярности Мальты как курорта и оффшорной Зоны. Серьезный спрос на недвижимость при ограниченном, фиксированном предложении приводит к постоянному росту цен.

Недвижимость: Исследование зарубежного рынка недвижимости.

Недвижимость: Исследование зарубежного рынка недвижимости.: "Исследование зарубежного рынка недвижимости — сложная маркетинговая задача. Это обусловлено двумя факторами...

Исследование зарубежного рынка недвижимости.

Исследование зарубежного рынка недвижимости — сложная маркетинговая задача. Это обусловлено двумя факторами.
1. Маркетинговые исследования международных товарных рынков имеют специфические особенности по сравнению с анализом межнациональных рынков. В этом случае отсутствует надежная информация, большие риски, сильное влияние оказывают культурные и национальные факторы. В связи с этим маркетинговые исследования необходимо в первую очередь направить на изучение маркетинговой макро среды, а именно общеэкономических, политических, общенациональных и социально-культурных факторов.
2. Особенности недвижимости как товара обусловливают применение специальных методов и подходов к международному маркетингу на рынке недвижимости. Специфические черты недвижимости — большое разнообразие недвижимости, в частности жилья,по типу, размерам,
планировочным и конструктивным решениям — обусловливают невозможность унификации этого товара и его продажи по образцам, как обычного товара. Сделки совершают высокопрофессиональные брокеры, особенно это касается международного рынка недвижимости. Требуется очень хорошее знание отличительных характеристик предлагаемого объекта, а также индивидуального оформления прав собственности на этот объект.

Недвижимость: Классификация недвижимости в Европе.

Недвижимость: Классификация недвижимости в Европе.: "Классификация недвижимости Франция. Престижная недвижимость на южном побережье. Наиболее общие требования к таким объектам следующие: 1)&nb..."