суббота, 3 декабря 2011 г.

Вступление Словакии в Евросоз

В связи со вступлением в мае 2004 года Словакии в Евросоюз были сняты все ограничения на приобретение недвижимости иностранцами. Житель любого государства может приобретать в собственность недвижимость или землю напрямую – без необходимости регистрации юридического лица. По законодательству страны иностранцам запрещено покупать как частное лицо только сельскохозяйственные земли и леса.
На юридическое лицо, зарегистрированное в Словакии (даже если учредители нерезиденты в Словакии), распространяются те же правила что и на словаков, т.е. землю сельхоз угодий на фирму иностранец сможет купить.
Итак, иностранные физические и юридические лица в Словакии имеют право приобретать в частную собственность следующую недвижимость:
- жилую (квартиры, дома);
- коммерческую (склады, магазины);
- земельные участки с разрешением на строительство, если они не записаны в кадастре недвижимости как сельхоз угодья.



вторник, 1 ноября 2011 г.

Система расчета стоимости недвижимости в Словакии.

В данном разделе рассматриваются основные факторы, влияющие на стоимость недвижимого имущества, физические, социальные, экономические и политические. Местоположение, а также основные градостроительные принципы, характеризующие местоположение, циклы развития местоположения и их влияние на стоимость, названы основные группы собираемой в процессе оценки информации, характеризующей перечисленные факторы.
Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Недвижимое имущество находится под влиянием окружающей его среды и само влияет на эту среду. Поэтому при оценке определяют факторы среды и недвижимости, влияющие на стоимость недвижимости.
Мировая практика выделила следующие факторы, наиболее существенно влияющие на оценку стоимости имущества: физические: природные - земля, климат, ресурсы, топография, почва, и созданные человеком - здания, сооружения, дороги, коммунальные объекты, форма участка и др., социальные: тенденции изменения численности населения, его омолаживания или старения, стиль и уровень жизни, размер семьи, тенденции изменения образовательного уровня и уровня преступности, отношение к соседним объектам и их владельцам, экономические: тенденции изменения уровня дохода, занятость, кредитная политика и доступность кредитных ресурсов, ставки процента, арендной платы, рост или сокращение затрат на строительство, цены, политические (административные): ограничительное или либеральное зонирование, ограничительные или либеральные строительные нормы и правила, услуги муниципальных служб, здоровье и безопасность, налоговая политика, защита окружающей среды.
Местоположение оцениваемого объекта. Как можно видеть, все перечисленные выше факторы действуют в совокупности и, как правило, отражают местоположение оцениваемого объекта в системе расселения. Расселение, как известно из теории градостроительства, отражает процессы общественного развития, территориальную структуру производства и жизнедеятельности общества в целом, является одной из наиболее важных пространственных форм взаимодействия общества и природы. Следовательно, местоположение необходимо рассматривать как качественную характеристику, определяемую соответствием физических параметров участка принятому в данной местности типу землепользования и социально-экономической среде. Чтобы понять и оценить роль названных факторов в оценке стоимости, следует проследить, как формируется местоположение объектов недвижимости.
История развития человечества показывает: человек всегда стремился жить в лучших природных условиях - на плодородных (землях, у удобных гаваней, в благоприятном климате, при наличии модных и топливных ресурсов, в местах, где несущая способность грунтов, глубина залегания и химические характеристики подземных вод, рельеф и другие природные параметры были благоприятными для строительства. Поселившись в таких местах, люди строили жилища, общественные здания, культовые сооружения, производственные и хозяйственные постройки, коммунальные объекты, соединяли их дорогами, благоустраивали территории поселений, приспосабливали их для жизни. Развитие экономики, деловая активность, соответствующие законы определяли стиль и уровень жизни и поведения людей.


воскресенье, 9 октября 2011 г.

Продам двухкомнатную квартиру

Страна: Словакия
Город: Братислава
Тип: продажа двухкомнатной квартиры
Цена: 28300 Евро
Площадь квартиры: 40 м2
Краткое описание:
Продам двухкомнатную квартиру в тихом и спокойном районе. Находится на девятом этаже десяти этажного дома. В квартире сделан ремонт, замена пола, плавающие полы, заменены окна на ПВХ. На радиаторы установили теплосчетчики, что значительно экономит оплату счетов. Отремонтирована и заменили оборудование на кухне. Так же есть балкон. Парковка перед домом. Рядом остановка общественного транспорта, хорошая развязка автомобильных дорог. Возможность ипотеки.

   


четверг, 6 октября 2011 г.

Американский и европейский рынки.

В США в 80ые годы также имела место тенденция к децентрализации населения и рабочих мест из крупных городов и старых промышленных районов в полусельские районы, предпочтительные с точки зрения качества окружающей среды. С одной стороны, это привело к достижениям в массовом строительстве, особенно в жилой застройке пригородов и автострад, с другой, результатом стали паралич и упадок внутренних городов. Начиная с 1970 года началась значительная миграция населения из северо-восточных штатов в штаты Солнечного пояса. Если общий прирост населения США за период с 1970 по 1980 года составил 10,9%, то прирост населения в солнечных штатах составил от 30 до 60%. Доклад о градостроительной политике, направленный президенту Картеру перед самым окончанием его президентства, предлагал такое решение: содействовать миграции населении на юг и запад из внутренних городов. Но такое решение было отвергнуто отчасти потому, что не давало ответа на вопрос: что делать с теми, кто останется. Тем временем миллионы «голосовали ногами» за это предложение: центральные города пустели, целые метрополии находились в застое, население в большом количестве возвращалось в небольшие городки и сельскую местность (пригороды и дачные поселки) развивающихся штатов, где более свободный образ жизни, свежий воздух, более тесные взаимоотношения с соседями, более высокий уровень доходов, преобладание молодых семей. Несколько иная картина наблюдается во Франции. В французской экономике сохраняются сильные внутренние тенденции: волно-растующая концентрация населения и экономической жизни в ее новых урбанизированных регионах и застой и упадок за пределами их влияния. Однако на стоимость недвижимости это не оказывает влияние, аналогичное английскому и американскому. Похожие тенденции складываются и в экономике России. Одни объекты прекрасно функционируют, другие перепрофилируются, закрываются старые производства, нерентабельные в сложившихся условиях, и открываются новые, более прибыльные. Измениются характер использования земли и форма собственности на нее, Меняются процентные ставки. Экономические условия открывают новые возможности. Международные события влияют на стоимость сырьевых ресурсов. Их отслеживание и правильная интерпретация позволяют при оценке недвижимого имущества принимать правильные решения.

воскресенье, 25 сентября 2011 г.

продам дом в Липтовском градку - Словакия

Страна: Словацкая республика. Словакия
Город: Липтовский Градок
Тип недвижимости: продажа дома в Словакии
Площадь: 170 м2
Цена: 140000 €
Краткое описание объекта недвижимости:
Продается дом в Словакии - Липтовский Градок. Дом можно использовать как жилье так и для бизнес решений (офис,приемная). Первый этаж 169м2 состоит из четырех комнат, есть кухня, ванная, туалет, прихожая, терраса.На втором этаже есть отдельный внешний вход, все подготовлено для обустройства чердачного помещения, можно будет использовать как еще одни комнаты в доме, кровля новая.В доме: полы деревянные,керамика в кухне и ванной комнате, мозаика на крыльце. Участок большой 1326м2, хороший сад, есть складские помещения, мастерская, летняя кухня, сарай, гараж. До центра города пять минут неспешной хотьбы. Рядом развитая инфраструктура.


    

пятница, 23 сентября 2011 г.

Коттедж рядом с озером Liptovský Ján на продажу

Страна: Словацкая республика. Словакия
Город: Липтовский Ян. Татры.
Тип недвижимости: продажа коттеджа в Словакии
Площадь: 35 м2
Цена: 26200 €
Краткое описание объекта недвижимости:
Коттедж в Липтовский Ян, размер 5*7 м, перед входом в коттедж небольшая терраса.
На первом этаже есть кухня, спальня, гостиная, лестница на второй этаж. В мансарде две комнаты. Коттедж продается без оборудования. Питьевая вода, колодец, туалет (сухой), электричество есть. Озеро Liptovský Ján  в 700 метрах.

     

среда, 21 сентября 2011 г.

Продажа дома в Словакии

Страна: Словацкая республика. Словакия
Город: Липтовска Сельница
Тип недвижимости: продажа дома в Словакии
Площадь: 1105 м2
Цена: 180000 €
Краткое описание объекта недвижимости:
Мы продаем хороший новый дом, который был использован как пансион, есть постоянные клиенты. Дом расчитан на пять одноместных номеров с общей кухней,две ванные. дом отапливается газовым котлом.Участок площадью 1105 м2 и вход с двух сторон. Дом, гараж, мастерские и котельная,беседки,есть отдельная квартира с двумя спальнями, кухней и ванной. Для Вип гостей, есть сауна. В случае интереса будущего владельца можно договориться на покупку движимого имущества в доме.


вторник, 13 сентября 2011 г.

Продам дом в Словакии

Страна: Словацкая республика. Словакия
Город: Лимбах
Тип недвижимости: продажа дома в Словакии
Площадь: 282 м2
Цена: 452320 €
Краткое описание объекта недвижимости:
Продается дом с 6 комнатами. Дом находится в тихом закрытом районе. На первом этаже дома: прихожая, гостиная, кухня, туалет, котельная, два гаража, террасы. Дом с 4-мя балконами. Земельный участок 937 м2. Участок ровный. Отопление газовое. Все муниципальные услуги подключены: электричество, газ, канализация, вода, кабельное телевидение, интернет. Гараж на две машины.

   

четверг, 1 сентября 2011 г.

Оценка европейской недвижимости.

Основные принципы оценки объектов недвижимости:
Существуют следующие принципы оценки объектов недвижимости:
1) пользователя;
2) связанные с требованиями к земельному участку и зданиям и сооружениям, которые на нем находятся;
3) связанные с рыночной средой;
4) наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости и земельного участка.
Все рассматриваемые в данном разделе принципы оценки недвижимости связаны между собой. Оценивая объект недвижимости, необходимо стремиться к учету всех или основных принципов оценки. Это необходимо, чтобы получить более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости. Принципы пользователя. К принципам, основанным на представлениях пользователя, от носятся принципы полезности, замещения и ожидания. Суть принципа полезности: всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей, например устройства в нем гостиничного хозяйства, кафе, офиса, музея и пр. Полезность - это способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода.
Принцип замещения гласит: рациональный (типичный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности, или, иначе, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью. Принцип замещения используется во всех трех подходах к оценке недвижимости: затратном, доходном, сравнительном.
При затратном подходе рассматриваемый принцип интерпретируется следующим образом: рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше той суммы, которую он может заплатить за покупку (долгосрочную аренду) земельного участка и строительство на нем (в нормальные сроки) аналогичного объекта недвижимости с такой же полезностью, или стоимость оцениваемого объекта не превышает затрат на приобретение аналогичного объекта с такой лее полезностью. При сравнительном (или рыночном) подходе принцип замеще ния формулируется следующим образом: если на рынке имеется не сколько аналогичных объектов недвиясимости с одинаковой полезностью, то спросом будет пользоваться тот объект, стоимость которого самая низкая. Принцип замещения - основной принцип оценки при использовании сравнительного (рыночного) подхода. Доходный подход для данного принципа гласит: стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на урон не величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносяще го желаемую прибыль, или стоимость объекта недвижимости определяется конкурентными элементами сравнения альтернативных вариантов инвестирования, приносящих аналогичную величину прибыли.
Принцип замещения - основа для определения термина «рыночная стоимость объекта недвижимости»: рыночная стоимость объекта недвижимости отражает стоимость, которая возникла на основе действий информированных покупателей на рынке сопоставимой недвижимости, имеющей сходные физические характеристики и местоположение. С принципом замещения связано понятие альтернативные издержки, т.е. то, что потеряет покупатель, отказавшись от альтернативных вариантов вложения средств и вложив их именно в этот объект недвижимости. Принцип ожидания (третий принцип оценки, связанный с представлениями пользователя объекта недвижимости) гласит: стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет. Стоимость объекта недвижимости, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, и суммой, ожидаемой от перепродажи этого объекта. Важно при этом, за какой период будет получен ожидаемый доход, так как рубль, имеющийся у инвестора сегодня, стоит больше, чем рубль, который будет получен завтра. Данный принцип - основной при реализации доходного подхода к оценке.


суббота, 27 августа 2011 г.

Продам пансион в Липтовском Микулаше - Словакия

Страна: Словацкая республика. Словакия
Город: Липтовки Микулаш. Татры.
Тип недвижимости: продажа пансиона в Словакии
Площадь участка: 800 м2; Застроенная площадь: 160 м2; Жилая площадь: 420 м2
Цена: 288,787 €
Подъезд: асфальтовая дорога.Низкие Татры: 10 км;Высокие Татры: 25 км; Аква - Парк Татраландия: 3 км.
Краткое описание объекта недвижимости:
Мы продаем гостевой дом в тихом районе Липтовского Микулаша. Дом состоит из двух отдельных домов. Дом полностью меблирован и оснащен новейшими технологиями для экономии энергии, вода, канализация, электричество 220V/380, кондиционеры воздуха, насос для своей питьевой воды, газ, телефон, Интернет, туалеты, ванные, изоляция, напольные покрытия (плитка на всех этажах). Год постройки: 2007 год. Комнат: 10 шт. Кровати: 21 шт.


        

воскресенье, 21 августа 2011 г.

Факторы стоимости европейской недвижимости.

Принципы, связанные с рыночной средой. К данной группе принципов относятся принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции и принцип мнения.
Принцип зависимости.
Принцип зависимости (или принцип внешнего воздействия) гласит: различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости. В зависимости от степени влияния на тот или иной объект факторы подразделяются на основные и дополнительные, в зависимости от сферы влияния - на климатические, геологические, региональные, социальные, экономические, экологические, демографические, юридические, международные, градостроительные, отраслевые, технические. В свою очередь, например, экономические факторы могут быть дифференцированы по различным критериям - финансовым, нормативным и др. Эксперту-оценщику необходимо помнить, что основным фактором, влияющим на стоимость объекта недвижимости, является его местоположение. Оно во всех случаях относится к основным, и с него необходимо начинать анализ стоимости объектов недвижимости. Другой основной фактор - близость объекта недвижимости к развитой инфраструктуре: дорогам, торговым и культурным центрам и пр. Два этих фактора - местоположение объекта и связь его с рынком пользователя - в совокупности составляют понятие «экономическое местоположение недвижимости», которое оказывает наибольшее влияние на стоимость объекта недвижимости.
Задача эксперта-оценщика - выявить и измерить влияние факторов внешней среды на:
стоимость оцениваемого объекта недвижимости и сделать соответствующие корректировки ее (при использовании метода сравнительного анализа продаж);
наличие денежного потока (при использовании доходного подхода);
уровень затрат при определении восстановительной стоимости или стоимости замещения (при использовании затратного подхода). Проблема дифференциации факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, достаточно хорошо исследована лишь на рынке жилья. В других секторах рынка недвижимости эта проблема менее изучена и требует к себе соответствующего внимания. Зависимость стоимости объекта недвижимости от различных факторов реализуется в форме связей. Связи измеряются затратами времени, денежных средств или расстоянием. Например, рассматривая влияние на стоимость дачи одного из региональных факторов - расположения ее в живописном месте, рядом с озером, - можно попытаться измерить эту связь путем сравнения оцениваемой дачи с сопоставимой дачей, находящейся в обычной местности. Разница в стоимости этих объектов и будет характеризовать влияние фактора (живописное местоположение объекта) на стоимость объекта в денежном выражении.
Принцип соответствия.
Принцип соответствия гласит: объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам (рыночным ожиданиям), имеет меньшую стоимость. Например, в настоящее время на рынке недвижимости стоимость «хрущевской» квартиры меньше, чем стоимость квартиры такой же площади в доме, построенном по современным проектам. Принцип соответствия широко используется архитекторами при проектировании градостроительных объектов. Проекты застройки должны соответствовать типу землепользования в соответствующем районе. Разумная архитектурная однородность и высокий уровень удобств и услуг обусловливают высокую стоимость объекта. Соответствие - это то, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобства и услуг, предлагаемых объектом недвижимости, отвечают потребностям и ожиданиям рынка недвижимости, которые меняются со временем. Вследствие этого изменяются и соответствия. Эксперт-оценщик должен не только знал стандарты соответствия для данного рынка недвижимости, но и следить за тенденциями их развития, чтобы предвидеть будущую стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

пятница, 19 августа 2011 г.

Посторойка дома в Словакии под заказ

Страна: Словацкая республика. Словакия
Город: Липтовски Микулаш
Тип недвижимости: продажа дома в Словакии
Площадь: 112 м2
Цена: 49500 €
Краткое описание объекта недвижимости:
Мы продаем последние 5 террасных домов. Есть в продаже три различных типа домов: Двух этажный дом с площадью 112 квадратных метров - земли с площадью 198 квадратных метров - цена 49500,-EUR
Этажный дом с площадью 108 квадратных метров - земли площадью 404 квадратных метров - цена 58000,-EUR
Этажный дом с площадью 123 квадратных метров - земли площадью 553 квадратных метров - Цена 73,000,-Eur
Основными преимуществами проекта:
Удобное расположение с легкостью, можно доехать до центра Липтовски Микулаш
Тихое место живописное место. Отличная доступность к городскому транспорту. Хорошие удобства, городская инфраструктура. Доступность (земля, здания корпуса строительство, гражданское строительство в цене). Факультативные дополнительные парковки в непосредственной близости. Возможность изменения макета, дома. Есть несколько акций! Интересуйтесь!