Принципы, связанные с требованиями к земельному участку, зданиям и сооружениям, которые на нем находятся.К этой группе относятся принципы остаточной продуктивности земли, предельной продуктивности (принцип вклада), возрастающей и уменьшающейся доходности, сбалансированности, оптимальной величины, оптимального разделения имущественных прав.
Принцип остаточной продуктивности земли.
Принцип остаточной продуктивности (или производительности) гласит, что в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (или производительность). Чтобы понять это положение, необходимо признать, что любой вид деятельности, как правило, требует наличия четырех составляющих производства: капитала, труда, управления и земли.
Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности.
Суть данного принципа: увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обусловливает пропорционально увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного пределами, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимально стоимости объекта недвижимости. Любые дополнительные капиталовложения в недвижимость, осуществленные после достижений данного предела, не дадут пропорционального увеличения прибыли (а значит, и пропорционального увеличения стоимости объект недвижимости).
Для определения указанной предельной точки, когда прибыль (и стоимость) от объекта недвижимости будет максимальной, эксперту-оценщику необходимо проанализировать различные варили ты использования земельного участка, например рассчитать при быль от строительства различных типов объектов недвижимое и или различного числа объектов на этом участке, и только после этого делать окончательный выбор для оценки типа объекта недвижимости. В процессе вариантного проектирования различных сочетаний составляющих производства и определения на этой основе максимальной прибыли реализуется принцип возрастающей и уменьшающейся доходности.
Принцип сбалансированности.
Принцип сбалансированности (или принцип пропорциональности) формулируется следующим образом: составляющие производства (либо объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции. Если объемы капитальных вложении превосходят объемы работ в данный период, например на строительстве объекта, то наблюдается "замораживание капитала" и снижение общей эффективности проекта. Снижение эффективности проекта наблюдается и тогда, когда в данный момент денежных средств недостаточно для строительства объекта. Эти явления хорошо известны инвесторам нового строительства. В связи с этим нормативными документами в составе проектной документации на строительство объекта предусматривается разработка календарных графиком строительства и графиков капиталовложений, чтобы получить на и больший эффект от реализации проекта.
Вышеперечисленные рассуждения о сочетании всех составляющих производства справедливы и по отношению к уже существующему объекту недвижимости. Например, для эффективного функционирования магазина необходимо, чтобы оборотного капитала хватило для обеспечения широкой номенклатуры товаров, чтобы имелся достаточный участок земли для устройства подъездов и стоянок, чтобы управляющие магазином получали оптимальную заработную плату и заработная плата продавцов магазина соответствовала интенсивности их работы. Лишь при оптимальном сочетании тех четырех вышеперечисленных составляющих производства с объекта недвижимости будет получен максимальный доход, а значит, стоимость объекта недвижимости при оценке будет высокой.
Принцип оптимальных величин.
Принцип оптимальных величин (или принцип оптимальной экономической величины) гласит: при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа. На-пример, на земельном рынке в Подмосковье наибольшим спросом пользуются участки размером 10 соток, на рынке жилья в Москве большим спросом в 1993-1994 годов пользовались 3-4-комнатные квартиры, а в 1995 году повышенным спросом пользовались однокомнатные квартиры. В связи с этим эксперт-оценщик должен всегда помнить о принципе оптимальной величины и использовать его при оценке объекта недвижимости.
