среда, 29 июня 2011 г.

Земельный участок для строительства.

Правовая обоснованность застройки земельного участка заключается в его экспертизе с точки зрения, во-первых, действующего законодательства, во-вторых, градостроительных нормативом (зонирования, охраны окружающей среды, пожаробезопасности, энергопотребления и пр.), в-третьих, перспективных решений по районной планировке участка, в-четвертых, ограничений местной администрации и требований местного населения.
Важным фактором наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка являются его физические, грунтовые и ландшафтные характеристики. При этом определяются раз мер, форма и естественные особенности земельного участка, растительность, глубина залегания вод. Эти данные необходимы для того, чтобы решить, объект какой этажности, каких размеров и формы можно построить на данном земельном участке. Технологическая обоснованность застройки земельного участии включается в ответе на вопрос, возможно ли осуществить планируемый вариант строительства в заданные сроки, при соответствующих графике финансирования и проекте организации СМР. Условиями проекта организации СМР могут быть наличие квалифицированных рабочих кадров и управляющих, обеспеченность строительными материалами и оборудованием, соблюдение нормативов техники безопасности при проведении СМР и пр. Эти условия тщательно анализируются для определения возможности реализации намеченного проекта освоения земельного участка в сданные сроки. Финансовая обоснованность инвестиционного проекта - один из основных факторов реализации принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. В процессе финансового обоснования решаются задачи финансирования инвестиционного проекта, определяются денежные нормы и ставки дисконтирования, удовлетворяющие требованиям инвестора. Особое внимание уделяется времени поступления и опока денежных средств, выручке от реализации продукции, закатам на эксплуатацию оборудования, платежам по обслуживанию долга, выручке от продажи объекта и рефинансирования денежных средств.
Ниже рассматривается пример наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Суть принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земли заключается и формировании и сопоставлении различных вариантов освоения земельного участка и выборе оптимального исходя из величины остаточной стоимости земли. На первом этапе формируются варианты освоения земельного участка, которые отбираются исходя из потенциала местоположения, возможностей рынка принять данный вариант освоения, правовой возможности реализации данного проекта, физических, грунтовых и ландшафтных особенностей участка, а также технологической и финансовой обоснованности проекта. Например, если утвержденным детальным планом районной планировки на рассматриваемом земельном участке предусмотрена промышленная стройка, отбираемые варианты должны предусматривать организацию промышленного производства. На втором этапе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка определяются выручка, затраты, прибыль по каждому из выбранных вариантов по годам прогнозного периода с учетом предусмотренных нормативов организации СМР. В процессе расчетов производится разделение общего дохода, полученного от комплекса, земля + здание, взаимная увязка объемов и сроков получения и использования финансовых средств с учетом различных сроков окупаемости; обеспечение платежеспособности на любой стадии осуществления проекта; использование наиболее экономичных способов финансового обеспечения проекта, привлечения заемных средств, как правило, в случае повышения рентабельности собственных средств; ориентация на сокращение сроков окупаемости, увеличение рентабельности используемых финансовых средств; обоснованный расчет ТБ инвестиций.