пятница, 3 июня 2011 г.

Инвестирование в недвижимость.

Характеризуя ситуацию в таком важном инвестиционном сек торе экономики страны, как жилищный, следует отметить, что по уровню обеспечения жильем средний гражданин России отстает от жителя стран Восточной Европы в 1,5-2 раза, а от жителей наиболее развитых стран Западной Европы и Америки — в 2,5-3 раза. Одновременно в худшую сторону существенно отличается и среднее качество жилья.
Традиционная система жилищного финансирования соответствовала основной характеристике всей жилищной политики в целом: централизованное распределение бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья, его бесплатное распределение лицам, официально признанным в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий. Важным обстоятельством, характеризующим бесперспективность попыток решения жилищной проблемы прежними методами, является тот факт, что даже при положительной динамике ввода жилья в домах-новостройках очереди на жилье при неизменной норме постановки на учет ежегодно не уменьшались, а увеличивались.
Произошедшие за последний год в строительном комплексе и на рынке жилья изменения, выразившиеся в резком увеличении рублевой и, что очень важно, валютной себестоимости строительства 1 м2 жилья при уменьшении разницы между инвестиционной и рыночной ценами жилья, существенно сужают диапазон и уменьшают масштаб возможностей в решении этой важной проблемы при опоре на прежнюю практику, когда часть средств от рыночной продажи жилья использовалась на строительство бесплатного жилья для очередников. Этот диапазон еще более сократился за счет привлечения во внебюджетные фонды кредитов коммерческих банков, что увеличило совокупную инвестиционную стоимость жилья более чем в 2 раза по сравнению с чисто подрядными ценами. В настоящее время, чтобы построить одну бесплатную квартиру, требуется продать на рынке уже в 3-4 раза больше жилья по коммерческим ценам, чем полтора года назад.
В этих условиях реальными альтернативами в перспективе могут быть либо сохранение нынешних объемов бесплатно предоставляемого жилья при резко увеличивающихся доле и объемах коммерческого жилищного строительства и соответственно общими те объемов строительства, либо сохранение общего нынешнего объема жилищного строительства при одновременном снижении удельного веса и реальной площади жилья, предоставляемого бесплатно.
Оценивая первый сценарий развития ситуации, нетрудно увидеть, что попытка его реализации скоро натолкнется на ограниченность возможностей строительного комплекса, на необходимость огромных сопутствующих затрат по развитию инженерной и социальной инфраструктуры. Этот сценарий связан и с потребностью в очень большом количестве застроенной территории. Второй сценарии порождает меньшее число финансовых и градостроительных проблем, однако он будет связан с увеличением очередей на жилье, его не способствует снижению социальной напряженности.
Жилищный бизнес как сфера предпринимательства стал значительно более избирательным как по географии, так и по качеству инвестируемых новостроек, а само вливание капитала в данную сферу стало резко сокращаться от периферии к центру. По мере резкого сокращения прибыльности жилищного бизнеса возросли инвестиционные риски. Одновременно возросла роль высокого профессионализма в этой деятельности, что сразу же оттолкнуло н » данной сферы непрофильные коммерческие структуры.
В этих условиях в кризисе оказались начавшие нарождаться в России девелоперские структуры. Утратив в лице банков и коммерческих структур крупных инвесторов и не имея доступа к дешевым кредитам, они при одновременном росте себестоимости строительства и относительной стабилизации цен на жилье в настоящее время вынуждены резко сокращать программы своей инвестиционной деятельности.
Процесс оттока крупных инвесторов из сферы жилищного бизнеса во многом уже необратим. Сегодня выход из кризиса следует искать не столько в убеждении крупных потенциальных инвесторов продолжать участие в строительстве жилья и даже не столько в создании им режима наибольшего благоприятствования в данной деятельности путем определенных налоговых льгот и более щадящих условий по предоставлению земельных участков под застройку, сколько в переориентации жилищной политики и систем организации инвестиционного процесса в жилищной сфере с крупных и часто случайных инвесторов на конкретных граждан как конечных потребителей жилья с помощью многообразных форм адресной помощи.
В полной мере это относится как к состоятельным гражданам, так и к другим категориям граждан, в том числе очередникам, посредством выведения их из состояния пассивного ожидания путем создания целостных систем потребительского сервиса, включающего ипотечное кредитование, систему стройинвестиций и накопительные семейные счета.
В качестве такой основы в значительной мере могут быть использованы уже сегодня принципы, заложенные в утвержденное Правительством России 10 декабря 1993 г. № 1278 Положение о предоставлении гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья, а также пакет нормативных актов к данному Положению, разработанный и рекомендованный для использования на местах Минстроем РФ. Данные документы не только предполагаю предоставление фиксированных по размерам адресных субсидии гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, из различных источников, но одновременно вводят принцип личного финансового участия заинтересованных граждан в оплате разницы между ценой новой квартиры и размером предоставляемой субсидии, за счет чего теперь на практике может быть реализован принцип безусловной, но в то же время дифференцированной платности и зарабатывания жилья всеми без исключения гражданами на социально справедливой основе.
Однако, утверждая всем понятные и социально справедливые пропорции между личным участием граждан и различного рода субсидиями, в том числе государственными, при улучшении жилищных условий граждан, данное положение не содержит ответов на целый ряд вопросов о применении данной схемы на практике.