понедельник, 27 июня 2011 г.

Принцип изменения.

Все течет, все изменяется - эта крылатая фраза очень точно выражает суть данного принципа оценки объектов недвижимости, Изменению подвержены как сам объект недвижимости (например, физическому износу), так и все влияющие на стоимость объект, факторы внешней среды, упомянутые выше.
Наиболее характерный тип изменений - так называемые циклы жизни, о которых говорилось выше. Эти изменения касаются самих объектов недвижимости, а также районов (городов), отраслей, общества в целом.
Различают четыре основных цикла (стадии) жизни.
1. Зарождение - обновление (строительство объекта, или проектирование процесса, или формирование (становление) отрасли, общества, района и пр.).
2. Рост (период роста доходов от функционирования объекта недвижимости, быстрое развитие района (города), отрасли, общества и пр.).
3. Стабильность - зрелость - период равновесия (стабильные доходы, сформировавшиеся вкусы потребителей объектов недвижимости, сформировавшаяся инфраструктура района и пр.).
4. Упадок (период уменьшения спроса на недвижимость, уменьшение прибыли, спад производства в отрасли, районе, городе и пр.).
С учетом жизненных циклов эксперт-оценщик должен анализировать и прогнозировать реакцию рынка недвижимости на законотворческие, демографические, международные, научно-технические, градостроительные и социальные процессы и учитывать их при оценке стоимости объекта недвижимости. Рассмотренные выше принципы оценки недвижимости связаны также с основным принципом оценки, составляющим четвертую группу принципов, - принципом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.