среда, 2 марта 2011 г.

Ипотека.

Выдача и погашение ипотечного кредита.
При заключении договора на ипотечный кредит банк исходит из необходимости совпадения двух нередко противоречащих друг другу условий: обеспечения платежеспособности клиента и поддержания на должном уровне конкурентоспособности банка. За первооснову источников погашения кредита, безусловно, должны приниматься стабильные доходы клиента — заработная плата, поступления по акциям и др.
Фундаментальная база обеспечения кредитоспособности клиента на случай поступления таких доходов — выбор оптимального соотношения между величиной ссуды и стоимостью залога. Указанная пропорция характеризует качественную структуру ресурсов, привлекаемых в будущем при необходимости для изыскания неоплаченного долга — в какой части кредит может быть погашен за счет реализации заложенной недвижимости и какая доля подлежит компенсации, например, страховой организацией.
Этот вопрос должен стать узловым при заключении кредитного договора. Более низкий процент ссуды в величине залога уменьшает риск банка, но отталкивает клиентов и снижает конкурентоспособность. Повышение указанного соотношения, способствуя привлечению клиентов, усиливает риск ссудодателя. В настоящее время в западных странах наблюдается увеличение доли ссуды в залоге. Так, если в США много лет назад считалось нормальным предоставление ссуды в размере 50% оценочной стоимости залога, то в последнее время стали обычным явлением ссуды, достигающие свыше 80% залога.
Достижение взаимовыгодных результатов банка и клиента возможно, с одной стороны, на пути увеличения названного соотношения, с другой стороны, повышения ответственности ссудополучателя. Для реализации последнего условия в договоре необходимо, во-первых, максимально точно отразить стоимость закладываемого имущества, во-вторых, предусмотреть условия эксплуатации недвижимости ссудозаемщиком, позволяющие обеспечить длительное ее функционирование.