пятница, 25 марта 2011 г.

Инвестирование в недвижимость.

 Исторически сложилось так, что финансирование недвижимости в бывшем СССР в наибольшей мере основывалось на помощи государства. До и после войны политика государства заключалась в основном в индустриализации. Появлялись предприятия-гиганты, вокруг которых росли города. Население перемещалось из деревень в города. Эта тенденция привела к искусственному росту численности городского населения и стала причиной дефицита жилья. В то же время значительная часть объектов жилой и нежилой недвижимости выбывала по ветхости и износу в связи с ненадлежащим содержанием и эксплуатацией. Ориентация на крупное промышленное производство и оборону выразилась в финансировании строительства жилой недвижимости и общественных зданий по остаточному принципу и способствовала, в частности, появлению и расширению ведомственного жилья. Подходы государства к решению жилищной проблемы постепенно менялись. В течение 70-80-х гг. реализации инвестиционной политики мешали трудности технологического и ресурсного характера. После девятой пятилетки (с наибольшими объемами капитальных вложений) было принято решение перейти на ресурсосберегающие технологии и новый качественный уровень производства при сокращении государственных инвестиций. Эта задача оказалась невыполненной, а урезание капиталовложений привело к росту незавершенного строительства («незавершенки»). Дальнейший процесс децентрализации инвестиционной политики, либерализация и рост цен на энергоносители повлияли на формирование цен в строительстве. Это обострило проблемы участников инвестиционного процесса, а именно:
покупательная способность граждан снизилась, у строительных организаций появились трудности с выплатой налогов, погашением в срок кредитов по высоким процентным ставкам;
банки жилищно-строительного направления и другие кредитные организации изменили приоритеты в сторону краткосрочного кредитования, снизились поступления налогов и других обязательных платежей в бюджет государства, возникли проблемы с распределением собранных средств между бюджетами разного уровня.В этой ситуации серьезной проблемой стало долгосрочное и, в частности, ипотечное кредитование. В первой половине 1990-х гг., а во многом и в настоящее время это связано с: условиями ограниченного жилищного кредитования на первых этапах инвестиционного процесса, отсутствием кредитования, при котором официальным залогом кредита выступают жилищные фонды; состоянием банковской системы, плохо контролируемой системой огромного числа коммерческих банков, высокими и галопирующими темпами инфляции, определяющими потенциальный риск процентных ставок при долгосрочном кредитовании, поскольку банковские пассивы были сосредоточены главным образом на краткосрочных счетах, серьезной опасностью риска жилищного кредитования, связанной с отсутствием правовой основы для выселения жильцов из их квартир.