Земельный участок для строительства.

Правовая обоснованность застройки земельного участка заключается в его экспертизе с точки зрения, во-первых, действующего законодательства, во-вторых, градостроительных нормативом (зонирования, охраны окружающей среды, пожаробезопасности, энергопотребления и пр.), в-третьих, перспективных решений по районной планировке участка, в-четвертых, ограничений местной администрации и требований местного населения.
Важным фактором наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка являются его физические, грунтовые и ландшафтные характеристики. При этом определяются раз мер, форма и естественные особенности земельного участка, растительность, глубина залегания вод. Эти данные необходимы для того, чтобы решить, объект какой этажности, каких размеров и формы можно построить на данном земельном участке. Технологическая обоснованность застройки земельного участии включается в ответе на вопрос, возможно ли осуществить планируемый вариант строительства в заданные сроки, при соответствующих графике финансирования и проекте организации СМР. Условиями проекта организации СМР могут быть наличие квалифицированных рабочих кадров и управляющих, обеспеченность строительными материалами и оборудованием, соблюдение нормативов техники безопасности при проведении СМР и пр. Эти условия тщательно анализируются для определения возможности реализации намеченного проекта освоения земельного участка в сданные сроки. Финансовая обоснованность инвестиционного проекта - один из основных факторов реализации принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. В процессе финансового обоснования решаются задачи финансирования инвестиционного проекта, определяются денежные нормы и ставки дисконтирования, удовлетворяющие требованиям инвестора. Особое внимание уделяется времени поступления и опока денежных средств, выручке от реализации продукции, закатам на эксплуатацию оборудования, платежам по обслуживанию долга, выручке от продажи объекта и рефинансирования денежных средств.
Ниже рассматривается пример наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Суть принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земли заключается и формировании и сопоставлении различных вариантов освоения земельного участка и выборе оптимального исходя из величины остаточной стоимости земли. На первом этапе формируются варианты освоения земельного участка, которые отбираются исходя из потенциала местоположения, возможностей рынка принять данный вариант освоения, правовой возможности реализации данного проекта, физических, грунтовых и ландшафтных особенностей участка, а также технологической и финансовой обоснованности проекта. Например, если утвержденным детальным планом районной планировки на рассматриваемом земельном участке предусмотрена промышленная стройка, отбираемые варианты должны предусматривать организацию промышленного производства. На втором этапе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка определяются выручка, затраты, прибыль по каждому из выбранных вариантов по годам прогнозного периода с учетом предусмотренных нормативов организации СМР. В процессе расчетов производится разделение общего дохода, полученного от комплекса, земля + здание, взаимная увязка объемов и сроков получения и использования финансовых средств с учетом различных сроков окупаемости; обеспечение платежеспособности на любой стадии осуществления проекта; использование наиболее экономичных способов финансового обеспечения проекта, привлечения заемных средств, как правило, в случае повышения рентабельности собственных средств; ориентация на сокращение сроков окупаемости, увеличение рентабельности используемых финансовых средств; обоснованный расчет ТБ инвестиций.

Принцип изменения.

Все течет, все изменяется - эта крылатая фраза очень точно выражает суть данного принципа оценки объектов недвижимости, Изменению подвержены как сам объект недвижимости (например, физическому износу), так и все влияющие на стоимость объект, факторы внешней среды, упомянутые выше.
Наиболее характерный тип изменений - так называемые циклы жизни, о которых говорилось выше. Эти изменения касаются самих объектов недвижимости, а также районов (городов), отраслей, общества в целом.
Различают четыре основных цикла (стадии) жизни.
1. Зарождение - обновление (строительство объекта, или проектирование процесса, или формирование (становление) отрасли, общества, района и пр.).
2. Рост (период роста доходов от функционирования объекта недвижимости, быстрое развитие района (города), отрасли, общества и пр.).
3. Стабильность - зрелость - период равновесия (стабильные доходы, сформировавшиеся вкусы потребителей объектов недвижимости, сформировавшаяся инфраструктура района и пр.).
4. Упадок (период уменьшения спроса на недвижимость, уменьшение прибыли, спад производства в отрасли, районе, городе и пр.).
С учетом жизненных циклов эксперт-оценщик должен анализировать и прогнозировать реакцию рынка недвижимости на законотворческие, демографические, международные, научно-технические, градостроительные и социальные процессы и учитывать их при оценке стоимости объекта недвижимости. Рассмотренные выше принципы оценки недвижимости связаны также с основным принципом оценки, составляющим четвертую группу принципов, - принципом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Требования к земельному участку.

Принципы, связанные с требованиями к земельному участку, зданиям и сооружениям, которые на нем находятся.
К этой группе относятся принципы остаточной продуктивности земли, предельной продуктивности (принцип вклада), возрастающей и уменьшающейся доходности, сбалансированности, оптимальной величины, оптимального разделения имущественных прав.
Принцип остаточной продуктивности земли.
Принцип остаточной продуктивности (или производительности) гласит, что в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (или производительность). Чтобы понять это положение, необходимо признать, что любой вид деятельности, как правило, требует наличия четырех составляющих производства: капитала, труда, управления и земли.  
Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности.
Суть данного принципа: увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обусловливает пропорционально увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного пределами, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимально стоимости объекта недвижимости. Любые дополнительные капиталовложения в недвижимость, осуществленные после достижений данного предела, не дадут пропорционального увеличения прибыли (а значит, и пропорционального увеличения стоимости объект недвижимости).
Для определения указанной предельной точки, когда прибыль (и стоимость) от объекта недвижимости будет максимальной, эксперту-оценщику необходимо проанализировать различные варили ты использования земельного участка, например рассчитать при быль от строительства различных типов объектов недвижимое и или различного числа объектов на этом участке, и только после этого делать окончательный выбор для оценки типа объекта недвижимости. В процессе вариантного проектирования различных сочетаний составляющих производства и определения на этой основе максимальной прибыли реализуется принцип возрастающей и уменьшающейся доходности.
Принцип сбалансированности.
Принцип сбалансированности (или принцип пропорциональности) формулируется следующим образом: составляющие производства (либо объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции. Если объемы капитальных вложении превосходят объемы работ в данный период, например на строительстве объекта, то наблюдается "замораживание капитала" и снижение общей эффективности проекта. Снижение эффективности проекта наблюдается и тогда, когда в данный момент денежных средств недостаточно для строительства объекта. Эти явления хорошо известны инвесторам нового строительства. В связи с этим нормативными документами в составе проектной документации на строительство объекта предусматривается разработка календарных графиком строительства и графиков капиталовложений, чтобы получить на и больший эффект от реализации проекта.
Вышеперечисленные рассуждения о сочетании всех составляющих производства справедливы и по отношению к уже существующему объекту недвижимости. Например, для эффективного функционирования магазина необходимо, чтобы оборотного капитала хватило для обеспечения широкой номенклатуры товаров, чтобы имелся достаточный участок земли для устройства подъездов и стоянок, чтобы управляющие магазином получали оптимальную заработную плату и заработная плата продавцов магазина соответствовала интенсивности их работы. Лишь при оптимальном сочетании тех четырех вышеперечисленных составляющих производства с объекта недвижимости будет получен максимальный доход, а значит, стоимость объекта недвижимости при оценке будет высокой.
Принцип оптимальных величин.
Принцип оптимальных величин (или принцип оптимальной экономической величины) гласит: при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа. На-пример, на земельном рынке в Подмосковье наибольшим спросом пользуются участки размером 10 соток, на рынке жилья в Москве большим спросом в 1993-1994 годов пользовались 3-4-комнатные квартиры, а в 1995 году повышенным спросом пользовались однокомнатные квартиры. В связи с этим эксперт-оценщик должен всегда помнить о принципе оптимальной величины и использовать его при оценке объекта недвижимости.

Рыночная стоимость недвижимости.

Рыночная стоимость объекта  - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т. е. когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было, платежа за объект оценки выражен в денежной форме. В рыночных условиях хозяйствования наиболее распространенным видом стоимости объектов недвижимости является рыночном стоимость. В данном экономическом определении в США широко используется и юридическое определение рыночной стоимости) подразумивается, что при купле-продаже передача прав от продавца к покупателю происходит при соблюдении следующих условий:
мотивации покупателя и продавца имеют типичный для рынка "характер";
обе стороны хорошо проинформированы, проконсультированы и действуют, по их мнению, с учетом своих максимальных интересов;
имущество было выставлено на продажу на рынке достаточное время;
плата произведена на условиях финансирования сделки;
цена нормальна, не затронута специфическими условиями финансирования и продажи.
Рыночную стоимость недвижимости иначе называют стоимостью при обмене в отличие от стоимости в использовании (или потребительской стоимости), которая отражает ценность объекта  конкретного собственника. Концепция рыночной стоимости основывается на том, что типичный покупатель на рынке недвижимости имеет возможность выбрать альтернативные объекты недвижимости. Стоимость в использовании (или потребительская стоимость) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который, допустим, не собирается выставлять объект для продажи на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово экономических параметров, которые наблюдались в предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

Инвестирование в недвижимость.

Характеризуя ситуацию в таком важном инвестиционном сек торе экономики страны, как жилищный, следует отметить, что по уровню обеспечения жильем средний гражданин России отстает от жителя стран Восточной Европы в 1,5-2 раза, а от жителей наиболее развитых стран Западной Европы и Америки — в 2,5-3 раза. Одновременно в худшую сторону существенно отличается и среднее качество жилья.
Традиционная система жилищного финансирования соответствовала основной характеристике всей жилищной политики в целом: централизованное распределение бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья, его бесплатное распределение лицам, официально признанным в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий. Важным обстоятельством, характеризующим бесперспективность попыток решения жилищной проблемы прежними методами, является тот факт, что даже при положительной динамике ввода жилья в домах-новостройках очереди на жилье при неизменной норме постановки на учет ежегодно не уменьшались, а увеличивались.
Произошедшие за последний год в строительном комплексе и на рынке жилья изменения, выразившиеся в резком увеличении рублевой и, что очень важно, валютной себестоимости строительства 1 м2 жилья при уменьшении разницы между инвестиционной и рыночной ценами жилья, существенно сужают диапазон и уменьшают масштаб возможностей в решении этой важной проблемы при опоре на прежнюю практику, когда часть средств от рыночной продажи жилья использовалась на строительство бесплатного жилья для очередников. Этот диапазон еще более сократился за счет привлечения во внебюджетные фонды кредитов коммерческих банков, что увеличило совокупную инвестиционную стоимость жилья более чем в 2 раза по сравнению с чисто подрядными ценами. В настоящее время, чтобы построить одну бесплатную квартиру, требуется продать на рынке уже в 3-4 раза больше жилья по коммерческим ценам, чем полтора года назад.
В этих условиях реальными альтернативами в перспективе могут быть либо сохранение нынешних объемов бесплатно предоставляемого жилья при резко увеличивающихся доле и объемах коммерческого жилищного строительства и соответственно общими те объемов строительства, либо сохранение общего нынешнего объема жилищного строительства при одновременном снижении удельного веса и реальной площади жилья, предоставляемого бесплатно.
Оценивая первый сценарий развития ситуации, нетрудно увидеть, что попытка его реализации скоро натолкнется на ограниченность возможностей строительного комплекса, на необходимость огромных сопутствующих затрат по развитию инженерной и социальной инфраструктуры. Этот сценарий связан и с потребностью в очень большом количестве застроенной территории. Второй сценарии порождает меньшее число финансовых и градостроительных проблем, однако он будет связан с увеличением очередей на жилье, его не способствует снижению социальной напряженности.
Жилищный бизнес как сфера предпринимательства стал значительно более избирательным как по географии, так и по качеству инвестируемых новостроек, а само вливание капитала в данную сферу стало резко сокращаться от периферии к центру. По мере резкого сокращения прибыльности жилищного бизнеса возросли инвестиционные риски. Одновременно возросла роль высокого профессионализма в этой деятельности, что сразу же оттолкнуло н » данной сферы непрофильные коммерческие структуры.
В этих условиях в кризисе оказались начавшие нарождаться в России девелоперские структуры. Утратив в лице банков и коммерческих структур крупных инвесторов и не имея доступа к дешевым кредитам, они при одновременном росте себестоимости строительства и относительной стабилизации цен на жилье в настоящее время вынуждены резко сокращать программы своей инвестиционной деятельности.
Процесс оттока крупных инвесторов из сферы жилищного бизнеса во многом уже необратим. Сегодня выход из кризиса следует искать не столько в убеждении крупных потенциальных инвесторов продолжать участие в строительстве жилья и даже не столько в создании им режима наибольшего благоприятствования в данной деятельности путем определенных налоговых льгот и более щадящих условий по предоставлению земельных участков под застройку, сколько в переориентации жилищной политики и систем организации инвестиционного процесса в жилищной сфере с крупных и часто случайных инвесторов на конкретных граждан как конечных потребителей жилья с помощью многообразных форм адресной помощи.
В полной мере это относится как к состоятельным гражданам, так и к другим категориям граждан, в том числе очередникам, посредством выведения их из состояния пассивного ожидания путем создания целостных систем потребительского сервиса, включающего ипотечное кредитование, систему стройинвестиций и накопительные семейные счета.
В качестве такой основы в значительной мере могут быть использованы уже сегодня принципы, заложенные в утвержденное Правительством России 10 декабря 1993 г. № 1278 Положение о предоставлении гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья, а также пакет нормативных актов к данному Положению, разработанный и рекомендованный для использования на местах Минстроем РФ. Данные документы не только предполагаю предоставление фиксированных по размерам адресных субсидии гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, из различных источников, но одновременно вводят принцип личного финансового участия заинтересованных граждан в оплате разницы между ценой новой квартиры и размером предоставляемой субсидии, за счет чего теперь на практике может быть реализован принцип безусловной, но в то же время дифференцированной платности и зарабатывания жилья всеми без исключения гражданами на социально справедливой основе.
Однако, утверждая всем понятные и социально справедливые пропорции между личным участием граждан и различного рода субсидиями, в том числе государственными, при улучшении жилищных условий граждан, данное положение не содержит ответов на целый ряд вопросов о применении данной схемы на практике.