В данном разделе рассматриваются основные факторы, влияющие на стоимость недвижимого имущества, физические, социальные, экономические и политические. Местоположение, а также основные градостроительные принципы, характеризующие местоположение, циклы развития местоположения и их влияние на стоимость, названы основные группы собираемой в процессе оценки информации, характеризующей перечисленные факторы.
Основные факторы, влияющие на
стоимость недвижимости. Недвижимое имущество находится под влиянием окружающей его среды и само влияет на эту среду. Поэтому при оценке определяют факторы среды и недвижимости, влияющие на стоимость недвижимости.
Мировая практика выделила следующие факторы, наиболее существенно влияющие на оценку стоимости имущества: физические: природные - земля, климат, ресурсы, топография, почва, и созданные человеком - здания, сооружения, дороги, коммунальные объекты, форма участка и др., социальные: тенденции изменения численности населения, его омолаживания или старения, стиль и уровень жизни, размер семьи, тенденции изменения образовательного уровня и уровня преступности, отношение к соседним объектам и их владельцам, экономические: тенденции изменения уровня дохода, занятость, кредитная политика и доступность кредитных ресурсов, ставки процента, арендной платы, рост или сокращение затрат на строительство, цены, политические (административные): ограничительное или либеральное зонирование, ограничительные или либеральные строительные нормы и правила, услуги муниципальных служб, здоровье и безопасность, налоговая политика, защита окружающей среды.
Местоположение оцениваемого объекта. Как можно видеть, все перечисленные выше факторы действуют в совокупности и, как правило, отражают местоположение оцениваемого объекта в системе расселения. Расселение, как известно из теории градостроительства, отражает процессы общественного развития, территориальную структуру производства и жизнедеятельности общества в целом, является одной из наиболее важных пространственных форм взаимодействия общества и природы. Следовательно, местоположение необходимо рассматривать как качественную характеристику, определяемую соответствием физических параметров участка принятому в данной местности типу землепользования и социально-экономической среде. Чтобы понять и оценить роль названных факторов в оценке стоимости, следует проследить, как формируется местоположение объектов недвижимости.
История развития человечества показывает: человек всегда стремился жить в лучших природных условиях - на плодородных (землях, у удобных гаваней, в благоприятном климате, при наличии модных и топливных ресурсов, в местах, где несущая способность грунтов, глубина залегания и химические характеристики подземных вод, рельеф и другие природные параметры были благоприятными для строительства. Поселившись в таких местах, люди строили жилища, общественные здания, культовые сооружения, производственные и хозяйственные постройки, коммунальные объекты, соединяли их дорогами, благоустраивали территории поселений, приспосабливали их для жизни. Развитие экономики, деловая активность, соответствующие законы определяли стиль и уровень жизни и поведения людей.
