Принципы, связанные с рыночной средой. К данной группе принципов относятся принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции и принцип мнения.
Принцип зависимости.
Принцип зависимости (или принцип внешнего воздействия) гласит: различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости. В зависимости от степени влияния на тот или иной объект факторы подразделяются на основные и дополнительные, в зависимости от сферы влияния - на климатические, геологические, региональные, социальные, экономические, экологические, демографические, юридические, международные, градостроительные, отраслевые, технические. В свою очередь, например, экономические факторы могут быть дифференцированы по различным критериям - финансовым, нормативным и др. Эксперту-оценщику необходимо помнить, что основным фактором, влияющим на стоимость объекта недвижимости, является его местоположение. Оно во всех случаях относится к основным, и с него необходимо начинать анализ стоимости объектов недвижимости. Другой основной фактор - близость объекта недвижимости к развитой инфраструктуре: дорогам, торговым и культурным центрам и пр. Два этих фактора - местоположение объекта и связь его с рынком пользователя - в совокупности составляют понятие «экономическое местоположение недвижимости», которое оказывает наибольшее влияние на стоимость объекта недвижимости.
Задача эксперта-оценщика - выявить и измерить влияние факторов внешней среды на:
стоимость оцениваемого объекта недвижимости и сделать соответствующие корректировки ее (при использовании метода сравнительного анализа продаж);
наличие денежного потока (при использовании доходного подхода);
уровень затрат при определении восстановительной стоимости или стоимости замещения (при использовании затратного подхода). Проблема дифференциации факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, достаточно хорошо исследована лишь на рынке жилья. В других секторах рынка недвижимости эта проблема менее изучена и требует к себе соответствующего внимания. Зависимость стоимости объекта недвижимости от различных факторов реализуется в форме связей. Связи измеряются затратами времени, денежных средств или расстоянием. Например, рассматривая влияние на стоимость дачи одного из региональных факторов - расположения ее в живописном месте, рядом с озером, - можно попытаться измерить эту связь путем сравнения оцениваемой дачи с сопоставимой дачей, находящейся в обычной местности. Разница в стоимости этих объектов и будет характеризовать влияние фактора (живописное местоположение объекта) на стоимость объекта в денежном выражении.
Принцип соответствия.
Принцип соответствия гласит: объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам (рыночным ожиданиям), имеет меньшую стоимость. Например, в настоящее время на рынке недвижимости стоимость «хрущевской» квартиры меньше, чем стоимость квартиры такой же площади в доме, построенном по современным проектам. Принцип соответствия широко используется архитекторами при проектировании градостроительных объектов. Проекты застройки должны соответствовать типу землепользования в соответствующем районе. Разумная архитектурная однородность и высокий уровень удобств и услуг обусловливают высокую стоимость объекта. Соответствие - это то, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобства и услуг, предлагаемых объектом недвижимости, отвечают потребностям и ожиданиям рынка недвижимости, которые меняются со временем. Вследствие этого изменяются и соответствия. Эксперт-оценщик должен не только знал стандарты соответствия для данного рынка недвижимости, но и следить за тенденциями их развития, чтобы предвидеть будущую стоимость оцениваемого объекта недвижимости.
