Основные принципы оценки объектов недвижимости:
Существуют следующие принципы оценки объектов недвижимости:
1) пользователя;
2) связанные с требованиями к земельному участку и зданиям и сооружениям, которые на нем находятся;
3) связанные с рыночной средой;
4) наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости и земельного участка.
Все рассматриваемые в данном разделе принципы оценки недвижимости связаны между собой. Оценивая объект недвижимости, необходимо стремиться к учету всех или основных принципов оценки. Это необходимо, чтобы получить более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости. Принципы пользователя. К принципам, основанным на представлениях пользователя, от носятся принципы полезности, замещения и ожидания. Суть принципа полезности: всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей, например устройства в нем гостиничного хозяйства, кафе, офиса, музея и пр. Полезность - это способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода.
Принцип замещения гласит: рациональный (типичный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности, или, иначе, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью. Принцип замещения используется во всех трех подходах к оценке недвижимости: затратном, доходном, сравнительном.
При затратном подходе рассматриваемый принцип интерпретируется следующим образом: рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше той суммы, которую он может заплатить за покупку (долгосрочную аренду) земельного участка и строительство на нем (в нормальные сроки) аналогичного объекта недвижимости с такой же полезностью, или стоимость оцениваемого объекта не превышает затрат на приобретение аналогичного объекта с такой лее полезностью. При сравнительном (или рыночном) подходе принцип замеще ния формулируется следующим образом: если на рынке имеется не сколько аналогичных объектов недвиясимости с одинаковой полезностью, то спросом будет пользоваться тот объект, стоимость которого самая низкая. Принцип замещения - основной принцип оценки при использовании сравнительного (рыночного) подхода. Доходный подход для данного принципа гласит: стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на урон не величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносяще го желаемую прибыль, или стоимость объекта недвижимости определяется конкурентными элементами сравнения альтернативных вариантов инвестирования, приносящих аналогичную величину прибыли.
Принцип замещения - основа для определения термина «рыночная стоимость объекта недвижимости»: рыночная стоимость объекта недвижимости отражает стоимость, которая возникла на основе действий информированных покупателей на рынке сопоставимой недвижимости, имеющей сходные физические характеристики и местоположение. С принципом замещения связано понятие альтернативные издержки, т.е. то, что потеряет покупатель, отказавшись от альтернативных вариантов вложения средств и вложив их именно в этот объект недвижимости. Принцип ожидания (третий принцип оценки, связанный с представлениями пользователя объекта недвижимости) гласит: стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет. Стоимость объекта недвижимости, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, и суммой, ожидаемой от перепродажи этого объекта. Важно при этом, за какой период будет получен ожидаемый доход, так как рубль, имеющийся у инвестора сегодня, стоит больше, чем рубль, который будет получен завтра. Данный принцип - основной при реализации доходного подхода к оценке.
